Mieterstrom in der WEG: Zwei Wege zur Solaranlage auf dem Gemeinschaftsdach

In vielen Eigentümergemeinschaften kommt die Idee irgendwann auf den Tisch: Das Dach ist groß, liegt gut zur Sonne und wird bisher nicht genutzt. Warum nicht eine Solaranlage installieren und den Strom als Mieterstrom an die Bewohner der WEG verkaufen?

Technisch ist das selten das Problem. Schwieriger ist die Frage, wer die Anlage bezahlt, wer sie betreibt und wer die Erlöse bekommt. In einem Mehrfamilienhaus mit einem Eigentümer entscheidet eine Person. In einer WEG sitzen Selbstnutzer, Vermieter und Kapitalanleger zusammen, jeder mit eigenen Interessen und eigenem Budget.

Für Mieterstrom in der WEG gibt es deshalb im Kern zwei Wege: Entweder investiert die Gemeinschaft selbst und verkauft den Strom. Oder einzelne Eigentümer nutzen das Dach und setzen das Projekt auf eigene Rechnung um. Beide Wege funktionieren. Sie unterscheiden sich aber deutlich darin, was die WEG beschließen muss, wer zahlt und wie schnell es losgehen kann.

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Was Mieterstrom in der WEG besonders macht

Das Dach gehört in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Eine Solaranlage darauf ist deshalb eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, egal wie viele Eigentümer anwesend sind.

Mieterstrom ist außerdem nicht nur etwas für Mieter. Die Regeln in § 42a EnWG gelten auch für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen. Beim Mieterstromzuschlag kommt es allerdings darauf an, wer die Anlage betreibt: Gefördert wird nur der Strom, den der Betreiber an andere Personen im Gebäude liefert, nicht das, was er selbst verbraucht. Betreibt die WEG die Anlage, ist die Gemeinschaft als eigene Rechtsperson der Lieferant. Dann zählen auch die Wohnungen der Selbstnutzer als Belieferung, und der Zuschlag gilt für den Strom aller teilnehmenden Wohnungen. Betreibt dagegen ein einzelner Eigentümer die Anlage, bekommt er für seinen eigenen Verbrauch keinen Zuschlag, genau wie ein Vermieter, der selbst im Haus wohnt.

Die Teilnahme bleibt freiwillig. Das Kopplungsverbot aus § 42a EnWG, das Stromliefervertrag und Mietvertrag voneinander trennt, heißt in der WEG: Niemand kann verpflichtet werden, seinen Strom von der Anlage auf dem Dach zu beziehen, weder Mieter noch Eigentümer.

Wer den Solarstrom verkauft, wird zum Stromlieferanten. Er muss die teilnehmenden Bewohner voll versorgen, also auch den Reststrom liefern, wenn die Sonne nicht scheint, und korrekt abrechnen. Der Gesamtpreis darf dabei höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Was dabei im Detail zu beachten ist, erklären wir in unserem Artikel zur Mieterstromabrechnung.

Hat jeder Eigentümer Anspruch auf eine PV-Anlage auf dem Dach?

Nein. Das liest man zwar gelegentlich, es stimmt aber nicht. § 20 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen: Barrierefreiheit, Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, schnelles Internet und seit Oktober 2024 Steckersolargeräte, also Balkonkraftwerke. Eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach gehört nicht dazu. Die Eigentümerversammlung kann sie mit Mehrheit beschließen, aber genauso ablehnen.

Variante 1: Die WEG investiert und verkauft den Strom selbst

Bei dieser Variante kauft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Anlage und betreibt sie selbst. Sie ist Anlagenbetreiberin und Stromlieferantin: Sie schließt mit den teilnehmenden Bewohnern Mieterstromverträge, kauft den Reststrom ein und rechnet ab. Strom, der im Haus nicht verbraucht wird, geht gegen Vergütung ins Netz.

Der größte Vorteil: Alle Erlöse bleiben bei der Gemeinschaft. Zusätzlich kann die Anlage den Allgemeinstrom abdecken, also Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Heizungspumpe. Das senkt die Nebenkosten für alle im Haus.

Beschluss und Kostenverteilung

In der Praxis wird meist in mehreren Schritten beschlossen: zuerst über die Errichtung der Anlage, dann über die Finanzierung, zuletzt über den Betrieb und die Stromlieferverträge.

Für den Beschluss selbst reicht die einfache Mehrheit. Wer die Anlage bezahlt, ist damit aber noch nicht geklärt. Das regelt § 21 WEG, und genau dieser Punkt wird oft übersehen:

• Alle Eigentümer zahlen nach ihren Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde. Dann sind auch alle an den Erlösen beteiligt.

• Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Ob das bei einer konkreten Anlage so ist, lässt sich nur mit einer belastbaren Wirtschaftlichkeitsrechnung zeigen.

• Trifft beides nicht zu, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben. Wer dagegen war, zahlt nichts, ist aber auch nicht an den Erlösen beteiligt.

Der dritte Fall ist der unangenehme: Die Anlage gehört dann wirtschaftlich nur einem Teil der Gemeinschaft, und Kosten und Erlöse müssen über Jahre getrennt nachgehalten werden. Wer diese Variante umsetzen will, sollte deshalb von Anfang an auf eine breite Mehrheit hinarbeiten.

Finanzierung

Die Erhaltungsrücklage ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gedacht und kommt für eine neue PV-Anlage in der Regel nicht in Frage. Bleiben eine Sonderumlage oder ein Kredit der Gemeinschaft. Eine Sonderumlage kann für einzelne Eigentümer eine echte Belastung sein, ein Kredit stößt bei denen auf Widerstand, die lieber aus eigenen Mitteln zahlen würden. Diese Diskussion sollte vor der Eigentümerversammlung geführt werden, nicht erst währenddessen.

Laufender Betrieb

Mit dem Stromverkauf übernimmt die WEG die Pflichten eines Stromlieferanten: Verträge mit den Bewohnern, Reststrombeschaffung, rechtskonforme Abrechnung, Mieterwechsel. Dazu kommen steuerliche Fragen, etwa zur Umsatzsteuer auf den Stromverkauf, die die WEG vor dem Start mit einer Steuerberatung klären sollte.

WEGs holen sich für diese Variante deshalb meist einen Partner dazu, und genau das ist bei Dach für Dach unser Schwerpunkt: Ein Großteil unserer WEG-Projekte läuft nach diesem Modell. Wir starten mit einer Machbarkeitsstudie, die zeigt, was auf dem Dach möglich ist und wie wirtschaftlich Mieterstrom ist. Danach erstellen wir das Messkonzept, stimmen uns mit Netzbetreiber und Messstellenbetreiber ab und übernehmen die Abrechnung mit den Bewohnern. Auf Wunsch kümmern wir uns in unserem Premium-Modell auch um die Zahlungsabwicklung. So sind wir die Schnittstelle zwischen allen Beteiligten, und die WEG hat mit dem laufenden Betrieb wenig zu tun.

Variante 2: Einzelne Eigentümer pachten das Dach

Bei der zweiten Variante betreibt nicht die Gemeinschaft die Anlage, sondern ein einzelner Eigentümer oder mehrere Eigentümer gemeinsam, etwa als GbR. Die WEG gestattet ihnen, die Dachfläche zu nutzen, in der Regel gegen eine Pacht. Sie finanzieren die Anlage selbst, verkaufen den Strom an die Bewohner, und die Erlöse aus dem Stromverkauf gehören ihnen.

Die WEG bekommt dafür meist eine Pacht. Günstigen Solarstrom können alle Bewohner trotzdem beziehen, auch die, die sich nicht an der Anlage beteiligen.

Was die WEG beschließen muss

Die Gemeinschaft entscheidet hier über deutlich weniger als in Variante 1. Im Kern geht es darum, dass die Anlage auf das Dach darf, und meist zusätzlich darum, ob die Dachfläche verpachtet wird.

Die Gestattung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und geht mit einfacher Mehrheit. Ein Sondernutzungsrecht, für das früher alle Eigentümer zustimmen mussten, ist dafür nicht mehr nötig. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Eigentümer seit der WEG-Reform eine bauliche Veränderung auch dann per Beschluss gestatten können, wenn einem Eigentümer dadurch die ausschließliche Nutzung einer Fläche zusteht (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22). Die Kosten trägt dann allein der Eigentümer, dem die Anlage gestattet wurde, und nur ihm gehören die Erträge (§ 21 Abs. 1 WEG).

Eine Pacht ist dafür kein Muss. Rechtlich genügt die Gestattung, der Eigentümer muss der Gemeinschaft also nichts zahlen. In der Praxis wird trotzdem oft eine Pacht vereinbart, weil sie den übrigen Eigentümern einen Ausgleich für die Nutzung des gemeinsamen Dachs bietet und den Beschluss dadurch leichter macht.

Wird eine Pacht vereinbart, geht auch das per Mehrheitsbeschluss. Eine WEG kann Gemeinschaftseigentum vermieten oder verpachten, auch an eines ihrer eigenen Mitglieder, solange keinem Eigentümer dadurch ein Nachteil entsteht (BGH, Beschluss vom 29.06.2000, V ZB 46/99). Vertragspartner ist die WEG als Gemeinschaft, in der Regel vertreten durch den Verwalter. Der Eigentümer, der das Dach pachten möchte, darf über diesen Vertrag selbst nicht mitstimmen (§ 25 Abs. 4 WEG). Die Pacht fließt anschließend wie alle Einnahmen der WEG nach Miteigentumsanteilen an alle Eigentümer, also anteilig auch an ihn selbst.

Die Höhe der Pacht gehört in den Vertrag, nicht in den Beschluss. Der BGH hat entschieden, dass die Eigentümer einem Miteigentümer, dem sie eine bauliche Veränderung gestatten, keine Ausgleichszahlungen per Beschluss auferlegen können (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 226/23). Wie hoch die Pacht ausfällt, ist deshalb Verhandlungssache: Sie kann symbolisch sein, sich an der Dachfläche orientieren oder an den Erlösen der Anlage. Beschlussvorlage und Vertrag sollten vor der Versammlung rechtlich geprüft werden.

Warum es oft schneller geht

Der größte Zeitfresser in Variante 1 ist die Frage, wer zahlt. In Variante 2 stellt sie sich für die Gemeinschaft nicht: keine Sonderumlage, kein Kredit der WEG, keine Diskussion über qualifizierte Mehrheiten. Wer investieren will, investiert. Wer nicht will, muss nicht und profitiert über eine Pacht trotzdem mit.

Auch die Verwaltung ist entlastet. Die WEG ist kein Stromlieferant und hat mit Verträgen, Reststrom und Abrechnung nichts zu tun. Diese Pflichten liegen beim Betreiber.

Die Voraussetzung: Jemand muss Betreiber werden

Variante 2 steht und fällt mit einer Person oder Gruppe, die das Projekt tragen will. Im Idealfall sind das ein oder mehrere Eigentümer aus der WEG, die ohnehin Interesse an der Anlage haben. Dach für Dach übernimmt selbst keine Betreiberrolle, unterstützt den Betreiber aber genauso wie die WEG in Variante 1: mit Machbarkeitsstudie, Messkonzept, Abstimmung mit Netz- und Messstellenbetreiber und der Abrechnung.

Tun sich mehrere Eigentümer zusammen, bietet sich eine GbR an. Jeder Gesellschafter entscheidet dann selbst, ob er seinen Anteil aus Eigenkapital oder über einen Kredit finanziert.

Steuerlich ist das Modell meist überschaubar. Die Einnahmen sind nach § 3 Nr. 72 EStG einkommen- und gewerbesteuerfrei, solange die Anlage höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit hat und der Betreiber insgesamt nicht mehr als 100 kWp betreibt. Das gilt auch dann, wenn der Betreiber nicht Eigentümer des Grundstücks ist. Im Gegenzug lassen sich keine Betriebsausgaben absetzen. Bei der Umsatzsteuer greift häufig die Kleinunternehmerregelung, solange der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht übersteigt. Die Details sollte der Betreiber trotzdem mit einer Steuerberatung abstimmen.

Was vertraglich geregelt sein sollte

Eine PV-Anlage läuft 20 Jahre oder länger. Ob mit Pacht oder ohne: Die Vereinbarung zwischen WEG und Betreiber muss auch Situationen abdecken, an die beim Start niemand denkt. Mindestens geregelt sein sollten:

• Laufzeit und Kündigung, abgestimmt auf die Lebensdauer der Anlage

• Pacht, falls vereinbart, und ob sie angepasst wird

• Dachsanierung: wer Ab- und Wiederaufbau der Module bezahlt, wenn das Dach saniert werden muss

• Haftung und Versicherung für Schäden am Dach, das Gemeinschaftseigentum bleibt

• Zugang für Wartung und Reparaturen

• Rückbau am Ende der Laufzeit

• Eigentümerwechsel: was passiert, wenn der Betreiber seine Wohnung verkauft oder ein Gesellschafter aus der GbR aussteigt

Beide Varianten im Vergleich

Welche Variante passt zu Ihrer WEG?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Variante 1 ist die richtige Wahl, wenn ein Großteil der Eigentümer hinter dem Projekt steht und bereit ist zu investieren. Dann profitiert die ganze Gemeinschaft, und die Anlage wird zu einem gemeinsamen Wert des Hauses.

Variante 2 spielt ihre Stärken aus, wenn die Interessen weit auseinandergehen: Einige wollen investieren, andere auf keinen Fall. Statt über Sonderumlagen zu streiten, trägt dann derjenige das Projekt, der es will, und alle anderen bekommen in der Regel eine Pacht. Voraussetzung ist, dass sich ein Betreiber findet.

Der erste Schritt: eine Machbarkeitsstudie

Bevor eine WEG über eine der beiden Varianten abstimmt, sollte klar sein, worüber sie eigentlich abstimmt. Wie groß kann die Anlage werden? Was kostet sie? Wie viel Strom wird im Haus verbraucht, und wie viel davon kann die Anlage decken? Ab wann rechnet sie sich?

Genau das prüfen wir bei Dach für Dach in einer Machbarkeitsstudie. Sie zeigt, ob Mieterstrom für das Gebäude technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, was das Projekt kosten würde und welche Erlöse realistisch sind. Für viele WEGs, die wir begleitet haben, war sie die Grundlage für den Beschluss: Aus einer vagen Idee werden konkrete Zahlen, über die man abstimmen kann.

Sie überlegen, das Thema in Ihrer nächsten Eigentümerversammlung anzusprechen? Lassen Sie Ihr Gebäude von uns prüfen, dann haben Sie die Zahlen schon dabei.

Fazit

Mieterstrom in der WEG scheitert selten an der Technik, sondern an der Frage, wer zahlt und wer die Verantwortung trägt. Investiert die Gemeinschaft selbst, bleiben alle Erlöse im Haus, es braucht aber eine breite Mehrheit und eine geklärte Finanzierung. Nutzen einzelne Eigentümer das Dach, muss die WEG wenig entscheiden und nichts investieren, dafür braucht es jemanden, der Betreiber wird. Welcher Weg passt, zeigt sich am besten an konkreten Zahlen für das eigene Gebäude.