Mieterstromabrechnung: Pflichten, Modelle & Beispiel

Bei einem Mieterstromprojekt geht viel Aufmerksamkeit in die Planung: Dachfläche, Anlagengröße, Wirtschaftlichkeit. Doch am Ende entscheidet sich vieles an einem Dokument, das leicht übersehen wird: der Jahresabrechnung, die einmal im Jahr bei jedem Mieter ankommt. Sie ist der Punkt, an dem sich zeigt, ob das Konzept im Alltag funktioniert.

Eine Mieterstromabrechnung ist dabei keine normale Nebenkostenabrechnung. Wer Solarstrom an seine Mieter verkauft, wird zum Stromlieferanten und muss den Strom entsprechend korrekt abrechnen.

Dazu kommt eine Entscheidung, die auf den ersten Blick technisch wirkt, aber am Ende viel mit Fairness zu tun hat: Wie genau wird der Strom in PV-Anteil und Netzanteil aufgeteilt? Reicht ein grober Mischpreis, oder lohnt sich der Aufwand für eine genauere Trennung? Und welche Rolle spielen dabei die Messwerte, die alle 15 Minuten erfasst werden?

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Was eine Mieterstromabrechnung rechtlich erfüllen muss

Sobald man Solarstrom an Mieter liefert, wird man rechtlich zum Stromlieferanten. Der Mieterstromvertrag muss die Mieter vollständig mit Strom versorgen, auch in den Zeiten, in denen die PV-Anlage nichts liefert. Damit greifen dieselben Regeln, die auch für jeden anderen Stromanbieter gelten. Zentral ist § 40 EnWG: Die Rechnung muss einfach und verständlich sein.

Konkret bedeutet das: Verbrauch, Kosten, Vertragslaufzeit, Ansprechpartner bei Beschwerden und Hinweise zum Lieferantenwechsel müssen nachvollziehbar aufgeführt sein. Dazu kommt § 42 EnWG mit der sogenannten Stromkennzeichnung, also woher der gelieferte Strom stammt und wie er sich im Vergleich zum bundesweiten Energiemix zusammensetzt, inklusive CO2-Werten. Für geförderten Mieterstrom gilt dabei eine Besonderheit (§ 42a Abs. 5 EnWG): Der geförderte Solarstrom wird für die Stromkennzeichnung nach dem Verhältnis der Jahresverbräuche auf alle Mieter verteilt und als „Mieterstrom, gefördert nach dem EEG“ ausgewiesen.

Ein Punkt, der häufig für Verwirrung sorgt: Ein Vergleich mit dem örtlichen Grundversorgungstarif muss in der Rechnung nicht ausgewiesen werden. Verbindlich ist dagegen die Preisobergrenze nach § 42a Abs. 4 EnWG: Der Preis für Mieterstrom und den zusätzlich gelieferten Netzstrom darf zusammen, Grundpreis eingeschlossen, höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Liegt er darüber, wird er auf diesen Höchstpreis herabgesetzt.

Außerdem darf der Mieterstromvertrag nicht Bestandteil eines Mietvertrags über Wohnräume sein. Bei unzulässiger Kopplung ist er nichtig. Muss der Mieter dann Wertersatz für den gelieferten Strom leisten, beträgt dieser höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs und nicht mehr als der vereinbarte Mieterstrompreis.

Auf der technischen Seite regelt das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), welche Zähler zum Einsatz kommen dürfen und wie mit fehlenden oder fehlerhaften Messwerten umzugehen ist. Das wird gleich noch wichtig, wenn es um die Genauigkeit der Abrechnung geht.

Was regelt das MsbG konkret?

Das Messstellenbetriebsgesetz unterscheidet zwischen zwei Zählertypen: der modernen Messeinrichtung (digitaler Zähler ohne Fernübertragung) und dem intelligenten Messsystem, kurz iMSys (digitaler Zähler plus Kommunikationseinheit, die Werte automatisch überträgt). In drei Fällen sieht das MsbG den Einbau eines iMSys vor: bei Letztverbrauchern mit einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 kWh, bei Anlagenbetreibern mit einer installierten Leistung von mehr als 7 kW und bei steuerbaren Verbrauchseinrichtungen nach § 14a EnWG, etwa Wärmepumpen oder Wallboxen. Zuständig dafür ist der Messstellenbetreiber, in der Regel der grundzuständige, der den Rollout innerhalb gesetzlich festgelegter Fristen umsetzt. Für den Vermieter entsteht daraus keine eigene Handlungspflicht.

Ein iMSys erfasst die Verbrauchswerte alle 15 Minuten. Genau diese Auflösung macht es überhaupt erst möglich, Solarstrom und Netzstrom sauber voneinander zu trennen, denn nur so lässt sich nachvollziehen, was in einem bestimmten Moment tatsächlich aus der PV-Anlage kam und was aus dem Netz zugekauft wurde. Bei Dach für Dach setzen wir deshalb grundsätzlich auf fernausgelesene Zähler mit 15-Minuten-Werten, unabhängig davon, ob ein iMSys im jeweiligen Fall gesetzlich vorgeschrieben wäre.

Das Gesetz regelt außerdem, was passiert, wenn Messwerte fehlen oder fehlerhaft sind: Nach § 60 MsbG bereitet der Messstellenbetreiber die Messwerte auf, plausibilisiert sie und überbrückt Lücken durch Ersatzwerte, und zwar nach den Vorgaben der Bundesnetzagentur, nicht nach freier Schätzung. Das betrifft Projekte mit virtuellem Summenzähler, bei denen der Messstellenbetreiber die Zähler ausliest. Bei Projekten mit physischem Summenzähler lesen wir die Zähler selbst aus und bilden die Ersatzwerte deshalb auch selbst. Für die Abrechnung bedeutet das: Auch bei einem kurzzeitigen Datenausfall liegen belastbare Werte vor, auf deren Basis korrekt abgerechnet werden kann.

Mischpreis oder Zwei-Preis-Modell: zwei Wege, ein Unterschied in der Genauigkeit

Wie der Mieterstrompreis zustande kommt, ist offen, solange die bereits erwähnte Obergrenze eingehalten wird. Genau hier trennen sich in der Praxis zwei Modelle.

Beim Mischpreis wird ein einziger kWh-Preis kalkuliert, der sich aus den Kosten für Solarstrom und zugekauften Netzstrom zusammensetzt. Der Mieter zahlt also für jede verbrauchte kWh denselben Preis, egal ob sie gerade von der PV-Anlage kam oder aus dem Netz. Das ist einfacher zu kommunizieren, verwischt aber, wie viel Solarstrom eine Wohnung tatsächlich nutzt.

Beim Zwei-Preis-Modell wird dagegen getrennt abgerechnet: ein Preis für PV-Strom, ein Preis für Netzstrom. Der Solarpreis liegt dabei in der Regel 3 bis 5 Cent pro kWh unter dem Netzstrompreis. Das ist transparenter und zeigt jedem Mieter direkt, wie autark seine Wohnung eigentlich versorgt wird.

Ein Einwand, der beim Zwei-Preis-Modell häufig kommt: Wer tagsüber zu Hause ist und viel Strom in den Sonnenstunden verbraucht, profitiert stärker vom günstigeren PV-Preis als jemand, der erst abends heimkommt. Das stimmt – aus unserer Sicht ist das aber kein Nachteil, sondern folgerichtig: Wer den vor Ort erzeugten Strom tatsächlich nutzt, wird dafür belohnt, ähnlich wie beim Eigenverbrauch einer privaten PV-Anlage. Der Mischpreis verteilt diesen Vorteil dagegen unabhängig vom Nutzungsverhalten gleichmäßig auf alle.

Wichtig dabei: Die 90-Prozent-Grenze gilt für jeden Mieter einzeln. Wer kaum Solarstrom nutzt, zahlt fast ausschließlich den Netzstrompreis. Am sichersten ist es deshalb, wenn schon der Netzstrompreis allein, inklusive Grundpreis, unter der Grenze liegt.

Aber ein Zwei-Preis-Modell lässt sich nur sauber umsetzen, wenn man weiß, wie viel PV-Strom und wie viel Netzstrom in jedem Moment tatsächlich geflossen sind. Ohne 15-Minuten-Werte fehlt dafür die Grundlage. Erst die viertelstündliche Messung macht die Unterscheidung überhaupt belastbar.

Und selbst mit 15-Minuten-Werten ist offen, wie viel PV-Strom eine einzelne Wohnung in einem bestimmten Intervall bekommt, wenn die Solarproduktion gerade nicht für alle gleichzeitig verbrauchenden Wohnungen reicht. Dafür braucht es zusätzlich einen Verteilschlüssel, in der Praxis meist eine Aufteilung proportional zum jeweiligen Verbrauch in diesem Intervall. Erst 15-Minuten-Werte und ein klar definierter Verteilschlüssel zusammen ergeben eine Aufteilung, die sich nachvollziehen und rechtfertigen lässt.

Warum das in der Praxis schnell komplex wird

Auf dem Papier klingt das Prinzip einfach: 15-Minuten-Werte erfassen, PV- und Netzanteil trennen, pro Mieter abrechnen. In der Realität kommen aber einige Faktoren zusammen, die genau das erschweren.

Zunächst die Datenmenge selbst: Ein einzelner Zähler erzeugt bei 15-Minuten-Messung 96 Werte pro Tag, also rund 35.000 Werte im Jahr. Bei einem Gebäude mit zehn bis zwölf Wohnungen kommen so schnell mehrere Hunderttausend Werte pro Jahr zusammen. Das lässt sich nicht mehr in einer Tabelle überblicken, sondern muss automatisiert verarbeitet werden.

Dazu kommen die Fälle, die in der Theorie selten wirken, aber im Alltag ständig vorkommen: Ein Zähler überträgt für ein paar Stunden keine Daten, ein Mieter zieht mitten im Abrechnungszeitraum aus, der Reststromtarif ändert sich während des Jahres. Jeder dieser Fälle muss korrekt in die Abrechnung einfließen, inklusive der Ersatzwerte bei Datenausfällen, die je nach Messkonzept der Messstellenbetreiber liefert oder wir selbst bilden. Wird das nicht sauber gehandhabt, entstehen schnell falsche oder anfechtbare Abrechnungen.

Genau an diesem Punkt zeigt sich, warum viele Vermieter und Wohnungsunternehmen mit selbst gebauten Excel-Lösungen an ihre Grenzen stoßen: Was für ein einzelnes Gebäude mit wenigen Wohnungen noch händisch machbar wirkt, wird bei mehreren Objekten, wechselnden Tarifen und Mieterwechseln schnell unübersichtlich und fehleranfällig.

Transparenz auch zwischen den Jahresabrechnungen

Die Jahresabrechnung zeigt zwar das Gesamtbild, aber Vermieter und Mieter müssen dafür nicht ein ganzes Jahr warten. Über unser Kundenportal lassen sich die Verbrauchs- und Erzeugungswerte laufend einsehen; für Vermieter als Überblick über das gesamte Gebäude, für Mieter bezogen auf die eigene Wohnung. So bleibt nachvollziehbar, wie sich PV- und Netzanteil über das Jahr entwickeln, statt erst am Jahresende überrascht zu werden.

Das ist nicht nur ein Komfortmerkmal: Werden Verbrauchsdaten fernübermittelt, haben Mieter nach § 40b Abs. 3 EnWG Anspruch auf eine kostenlose monatliche Abrechnungsinformation. Mit unserem Portal ist diese Pflicht für Vermieter automatisch erfüllt.

Ein Beispiel aus der Praxis

Um zu zeigen, wie sich das Zwei-Preis-Modell auf Basis von 15-Minuten-Werten konkret auswirkt, hier eine Beispielrechnung für eine einzelne Wohnung:

Jahresabrechnung – Zeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025

Mieter:in: Frau Sandra Keller | Wohnung 3, Musterweg 8, 12345 Berlin

Solarstromanteil dieser Wohnung: 47,5 %

Fast die Hälfte des Stroms in dieser Wohnung stammte direkt von der PV-Anlage auf dem Dach, ein Wert, den man bei einem Mischpreis gar nicht sehen würde, der aber sowohl für den Mieter (wie viel „eigener“ Solarstrom steckt in meiner Rechnung?) als auch für den Vermieter (wie gut wird die Anlage tatsächlich genutzt?) aussagekräftig ist. Dieser individuelle Wert ist eine zusätzliche Information. Die gesetzliche Stromkennzeichnung ersetzt er nicht: Dort wird bei gefördertem Mieterstrom der verbrauchsanteilige Wert des Gebäudes ausgewiesen.

Mit einem Preisunterschied von 5 Cent pro kWh zwischen Solar- und Netzstrom macht sich der Solarstromanteil auch finanziell bemerkbar. Bei einer Wohnung mit höherem PV-Anteil würde die Rechnung entsprechend niedriger ausfallen, obwohl der Gesamtverbrauch identisch sein könnte.

Fazit

Eine Mieterstromabrechnung ist mehr als eine jährliche Formalität. Sie ist der Punkt, an dem sich zeigt, ob ein Projekt im Alltag funktioniert, rechtlich sauber, nachvollziehbar und fair gegenüber den Mietern.

Welches Modell dabei passt, hängt vom Einzelfall ab. Der Mischpreis ist die einfachere Variante: ein Preis für den gesamten Verbrauch, übersichtlich in der Kommunikation, aber mit einem Solarstromanteil, der nur als Durchschnittswert über das ganze Gebäude gilt. Das Zwei-Preis-Modell auf Basis von 15-Minuten-Werten ist demgegenüber die genauere Variante: Es bildet ab, was tatsächlich passiert ist, und macht sichtbar, wie autark jede einzelne Wohnung wirklich versorgt wird, mit entsprechend höherem Aufwand bei Messtechnik und Datenverarbeitung, etwa bei der Ersatzwertbildung bei fehlenden Werten.

Je nach Gebäude, Zielgruppe und Anspruch an Transparenz kann beides die richtige Wahl sein. Bei Dach für Dach erstellen wir beide Abrechnungsarten; unser Standard ist jedoch das Zwei-Preis-Modell, weil es aus unserer Sicht die fairste und transparenteste Lösung für alle Beteiligten bietet.

FAQ – Häufige Fragen rund um Energy Sharing 2026