Wie rechne ich die Wärmepumpe ab? HeizkostenV, Transparenz und Mieterstrom im Vergleich

Die Wärmepumpe ist das Herzstück moderner Heizsysteme: Sie nutzt Strom, um Wärme aus der Umwelt zu gewinnen – und liefert so 3–5 kWh Wärmeenergie aus nur 1 kWh Strom. In Kombination mit Photovoltaik wird sie zu einem echten Gamechanger für klimafreundliche Gebäude.

Doch für Vermieter:innen stellt sich eine zentrale Frage: Wie rechne ich die Wärmepumpe korrekt ab? Zählt sie als normaler Stromverbrauch im Rahmen des Mieterstromtarifs? Reicht ein Wärmemengenzähler für die Heizkostenabrechnung aus? Oder brauche ich ein intelligentes Messsystem, um Lastmanagement und Mieterstrommodelle rechtskonform umzusetzen?

Diese Fragen sind nicht nur technischer Natur. Sie betreffen rechtliche Pflichten (HeizkostenV, MsbG), wirtschaftliche Chancen (Förderungen, Nebenkosten) und die Zukunftssicherheit von Immobilien.

Die Abrechnung der Wärmepumpe entscheidet darüber, ob Sie rechtssicher abrechnen, Förderungen nutzen und Mieterstrom-Potenziale voll ausschöpfen.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die drei wichtigsten Szenarien der Wärmepumpenabrechnung – von der einfachen Heizkostenabrechnung bis hin zur Einbindung in Mieterstrom- und Lastmanagementkonzepte. Außerdem erklären wir, wie die Kaskadenschaltung als Messkonzept eine effiziente Lösung bietet.

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Wärmepumpen: Funktionsweise, Vorteile und Herausforderungen

Was ist eine Wärmepumpe?

Eine Wärmepumpe ist ein Heizsystem, das Umgebungswärme (z. B. aus Luft, Wasser oder Erde) nutzt und mit Hilfe von Strom auf ein nutzbares Temperaturniveau hebt. Im Prinzip funktioniert sie wie ein „umgekehrter Kühlschrank“: Statt Wärme nach außen abzuführen, entzieht sie der Umwelt Energie und gibt sie im Gebäude als Heizwärme oder Warmwasser ab.

Das Maß für ihre Effizienz ist die Jahresarbeitszahl (JAZ). Eine JAZ von 4 bedeutet, dass im Jahresdurchschnitt mit 1 kWh Strom 4 kWh Wärme bereitgestellt werden.

Vorteile für Vermieter:innen

• Energieeffizienz: Wärmepumpen senken den Primärenergiebedarf und tragen zur Einhaltung von Klimazielen und ESG-Vorgaben bei.

• Zukunftssicherheit: Ab 2024/2025 steigen die gesetzlichen Anforderungen an klimafreundliche Heizsysteme (GEG, EnWG). Fossile Heizungen verlieren an Wert, Wärmepumpen sichern den Immobilienwert.

• Fördermöglichkeiten: BAFA fördert Wärmepumpen mit attraktiven Zuschüssen, insbesondere bei Sanierungen.

• Geringere Nebenkosten durch PV-Kombination: In Verbindung mit einer Photovoltaikanlage können Betriebskosten deutlich gesenkt werden, was die Immobilie für Mieter:innen attraktiver macht.

• Wertsteigerung: Energieeffiziente Gebäude erzielen höhere Miet- und Verkaufspreise.

Herausforderungen und Nachteile

• Investitionskosten: Anschaffung und Installation sind teurer als bei Gas- oder Ölheizungen.

• Stromkosten: Wärmepumpen benötigen viel Strom. Ohne PV-Anlage oder speziellen WP-Tarif können die Betriebskosten steigen.

• Platzbedarf & Technik: Erfordert Platz für Außengerät (bei Luft-WP) oder Bohrungen (bei Erdsonden). Nicht in jedem Gebäude einfach umsetzbar.

• Abrechnungskomplexität: Integration in Mieterstrom- oder Nebenkostenabrechnungen stellt Vermieter:innen oft vor Fragen.

Szenario 1: Abrechnung nach Heizkostenverordnung (Pflicht)

Die wichtigste Grundlage für Vermieter:innen ist die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Sie schreibt in § 7 und § 8 HeizkostenV vor, dass Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Für Gebäude mit Wärmepumpen heißt das: Maßgeblich ist die tatsächlich gelieferte Wärmeenergie – nicht der Strom, den die Wärmepumpe dafür benötigt.

Die Wärmeverteilung erfolgt über Wärmemengenzähler, die an den Heizkreisen und am Warmwasserkreis installiert sind.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Angenommen, die Wärmepumpe verbraucht im Jahr 10.000 Kilowattstunden Strom und erzeugt daraus 40.000 Kilowattstunden Wärme. Die Wärmemengenzähler erfassen, dass Wohnung A 12.000 Kilowattstunden, Wohnung B 8.000 Kilowattstunden und Wohnung C 20.000 Kilowattstunden Wärme genutzt hat. Diese Verbräuche bilden die Basis der Heizkostenabrechnung. Die gesamten Stromkosten für die 10.000 Kilowattstunden werden anteilig auf die Wohnungen verteilt – im Verhältnis zur gemessenen Wärmemenge.

Damit ist klar: Für die reine Heizkostenabrechnung ist kein separater Stromzähler für die Wärmepumpe erforderlich. Solange Wärmemengenzähler korrekt eingebaut sind, erfüllt der Vermieter die rechtlichen Vorgaben und kann die Heizkostenverordnung vollständig einhalten.

Szenario 2: Kostentransparenz und Effizienz-Nachweis (empfohlen, aber nicht Pflicht)

Während die Heizkostenverordnung eindeutig vorgibt, dass Wärmemengenzähler für die Wärmeverteilung ausreichen, wünschen sich viele Vermieter:innen mehr Transparenz. Sie möchten wissen, wie viel Strom die Wärmepumpe tatsächlich verbraucht, um diesen Posten getrennt vom übrigen Allgemeinstrom nachzuweisen. Auch für Förderprogramme – zum Beispiel die BAFA-Förderung – oder für Nachhaltigkeitsberichte nach ESG-Kriterien ist es sinnvoll, die Jahresarbeitszahl (JAZ) einer Wärmepumpe dokumentieren zu können.

Um diese zusätzlichen Informationen zu gewinnen, bietet sich die Installation eines geeichten Stromzwischenzählers im Wärmepumpen-Stromkreis an. Dieser erfasst genau den Stromverbrauch der Wärmepumpe, getrennt vom restlichen Allgemeinstrom im Gebäude. Da er hinter dem Hauptzähler eingebaut wird, besteht keine Pflicht zur TAB-Konformität oder zur Montage im Zählerschrank. Allerdings gilt: Sobald die gemessenen Werte in die Nebenkostenabrechnung einfließen, muss der Zähler eichrechtskonform sein.

Ein Beispiel: Die Wärmepumpe verbraucht im Jahr 9.500 Kilowattstunden Strom und erzeugt daraus 38.000 Kilowattstunden Wärme. Mit einem geeichten Zwischenzähler kann der Vermieter diesen Verbrauch exakt ausweisen und so nachweisen, dass die JAZ bei 4 liegt. Das ist nicht nur ein Beleg für die Effizienz, sondern auch eine wichtige Grundlage für Förderanträge. Gleichzeitig lassen sich die Stromkosten für die Wärmepumpe klar vom Allgemeinstrom – etwa für Beleuchtung oder Aufzug – trennen.

Für Vermieter:innen bedeutet dieses Szenario: Rechtlich vorgeschrieben ist ein solcher separater Stromzähler nicht. Für eine faire Nebenkostenabrechnung, für Förderungen und für das Vertrauen der Mieter:innen ist er jedoch ausgesprochen sinnvoll.

Szenario 3: Wärmepumpe im Mieterstrom und Lastmanagement (Pflicht)

Sobald die Wärmepumpe in den Mieterstromtarif integriert wird, ändert sich die Abrechnung grundlegend. In diesem Fall bezahlen die Mieter:innen nicht mehr die erzeugte Wärme, sondern den tatsächlichen Stromverbrauch der Wärmepumpe. Der Strom wird kilowattstundengenau erfasst – genauso wie der Haushaltsstrom in den Wohnungen – und als Teil der Stromrechnung abgerechnet.

Die Wärmemenge, die aus diesem Strom entsteht, ist für die Abrechnung nicht mehr relevant. Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Verbraucht die Wärmepumpe 10.000 Kilowattstunden Strom und erzeugt daraus 40.000 Kilowattstunden Wärme, dann werden die Mieter:innen nach ihrem Anteil am Stromverbrauch der Wärmepumpe abgerechnet. Wohnung B, die 20 % der Wärme erhält, zahlt somit 20 % der Stromkosten, also 2.000 Kilowattstunden Strom – nicht 8.000 Kilowattstunden Wärme.

Die rechtliche Grundlage ist das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG). In § 29 Abs. 1 Nr. 2 MsbG ist vorgeschrieben, dass für solche Fälle ein intelligentes Messsystem (iMSys) mit Smart-Meter-Gateway eingesetzt werden muss. Dieses wird vom Messstellenbetreiber installiert und betrieben und erfüllt die Technischen Anschlussbedingungen (TAB) des Netzbetreibers. Gleichzeitig ermöglicht es, die Wärmepumpe als „steuerbare Verbrauchseinrichtung“ nach § 14a EnWG in ein Lastmanagement einzubinden.

Damit ist dieses Szenario eindeutig: Ein Zwischenzähler reicht nicht aus. Sobald die Wärmepumpe Teil des Mieterstrommodells oder des Lastmanagements wird, müssen die Mieter:innen den Stromverbrauch der Wärmepumpe bezahlen – nicht die erzeugte Wärme.

Warum sich Szenario 3 trotz höherer Komplexität lohnt

Die Einbindung der Wärmepumpe in den Mieterstromtarif ist unbestritten die aufwändigste Variante: Sie erfordert ein intelligentes Messsystem, die Einhaltung der Technischen Anschlussbedingungen und die Zusammenarbeit mit einem Messstellenbetreiber. Doch dieser Mehraufwand hat klare Vorteile.

Zum einen profitieren die Mieter:innen direkt sichtbar vom Solarstrom des Gebäudes. Während in den ersten beiden Szenarien nur die Wärme abgerechnet wird, sehen die Mieter:innen im Mieterstrommodell den tatsächlichen Stromverbrauch der Wärmepumpe – und erkennen sofort, dass auch ihre Heizung mit günstigem, lokal erzeugtem Strom betrieben wird. Diese Transparenz stärkt das Vertrauen und macht die Immobilie attraktiver.

Zum anderen ist Szenario 3 zukunftssicher. Nach § 14a EnWG gelten Wärmepumpen als steuerbare Verbrauchseinrichtungen, die perspektivisch ohnehin ein intelligentes Messsystem benötigen. Wer diese Technik gleich mit einplant, erfüllt nicht nur die heutigen Vorgaben, sondern vermeidet teure Nachrüstungen in der Zukunft.

Darüber hinaus eröffnet die Integration in den Mieterstrom weitere Chancen: Förderprogramme verlangen Effizienznachweise, ESG-Berichte erfordern belastbare Daten, und Investoren achten zunehmend auf nachhaltige Energiekonzepte. Eine Wärmepumpe im Mieterstrommodell erfüllt all diese Anforderungen automatisch und steigert so den Wert der Immobilie.

Nicht zuletzt lassen sich auch die Kosten optimieren. Der Strompreis für die Wärmepumpe kann im Mieterstromtarif günstiger sein als klassischer Netzstrom, insbesondere wenn ein hoher Anteil direkt vom Dach kommt. So sinken die Heizkosten für die Mieter:innen, und das Gebäude hebt sich im Wettbewerb deutlich von vergleichbaren Objekten ab.

Kaskadenschaltung: Das typische Messkonzept für Wärmepumpe und Mieterstrom

Damit eine Wärmepumpe rechtssicher in ein Mieterstrommodell eingebunden werden kann, braucht es ein Messkonzept, das die verschiedenen Energieflüsse sauber voneinander trennt. In der Praxis hat sich hierfür die sogenannte Kaskadenschaltung etabliert.

Bei einer Kaskadenschaltung werden zwei Stromzähler hintereinander geschaltet. Der erste Zähler, der Summenzähler, erfasst den gesamten Stromverbrauch des Gebäudes. Dazu gehören der Haushaltsstrom der Mieter:innen ebenso wie der Strombedarf der Wärmepumpe. Der zweite Zähler ist speziell für die Wärmepumpe vorgesehen und misst ausschließlich deren Stromverbrauch. Aus der Differenz der beiden Werte ergibt sich automatisch der Stromverbrauch der Haushalte.

Besonders wichtig ist die Reihenfolge der Anschlüsse. Die Photovoltaikanlage wird vor die Kaskade geschaltet, sodass der Solarstrom vorrangig für alle Verbraucher im Gebäude genutzt wird – also sowohl für die Wärmepumpe als auch für die Haushalte. Nur wenn der Eigenstrom nicht ausreicht, wird zusätzlich Strom aus dem Netz bezogen. Auf diese Weise profitieren die Mieter:innen nicht nur mit ihrem Haushaltsstrom, sondern auch indirekt mit der Wärmepumpe vom Solarstrom auf dem Dach.

Der große Vorteil der Kaskadenschaltung liegt darin, dass die Verbrauchsströme klar getrennt, aber trotzdem optimal kombiniert werden können. Für die Vermieter:innen bedeutet das Transparenz und Rechtssicherheit, da die Wärmepumpe als eigener Verbraucher eindeutig erfasst wird. Für die Mieter:innen schafft das Modell Fairness, da sowohl Haushaltsstrom als auch Heizstrom aus derselben Quelle – dem Mieterstromtarif – abgerechnet werden. Gleichzeitig eröffnet die Kaskadenschaltung die Möglichkeit, günstige Wärmepumpentarife oder Steuerungsmechanismen nach § 14a EnWG zu nutzen, ohne dass der Eigenverbrauch des Solarstroms darunter leidet.

Ein Beispiel aus der Praxis macht es greifbar: In einem Mehrfamilienhaus mit Mieterstrommodell und zentraler Wärmepumpe misst der Summenzähler den Gesamtverbrauch des Hauses, während ein zweiter Zähler ausschließlich den Bedarf der Wärmepumpe erfasst. Die Photovoltaikanlage speist ihren Strom vor dieser Kaskade ins Hausnetz, sodass sowohl die Haushalte als auch die Wärmepumpe direkt davon profitieren. Der noch benötigte Reststrom wird automatisch aus dem Netz ergänzt. Die Abrechnung für die Mieter:innen erfolgt dann transparent über den Mieterstromtarif – sowohl für ihren Haushaltsstrom als auch für ihren Anteil am Wärmepumpenstrom.

Fazit und Ausblick

Die Abrechnung der Wärmepumpe hängt entscheidend davon ab, wie sie im Gebäude eingesetzt wird. Wenn sie lediglich Wärme bereitstellt, genügt es, die Heizkosten über Wärmemengenzähler nach Heizkostenverordnung abzurechnen. Wer zusätzlich Transparenz schaffen und Effizienz nachweisen möchte, setzt auf einen separaten Stromzwischenzähler – rechtlich nicht vorgeschrieben, aber in vielen Fällen sinnvoll. Sobald die Wärmepumpe jedoch Teil eines Mieterstromtarifs oder eines Lastmanagements wird, führt kein Weg am intelligenten Messsystem vorbei. In diesem Szenario bezahlen die Mieter:innen nicht mehr die gelieferte Wärme, sondern direkt den Stromverbrauch der Wärmepumpe – kilowattstundengenau und transparent.

Für Vermieter:innen bedeutet das: Die Wärmepumpe ist mehr als nur ein Heizungssystem. Sie ist ein strategischer Baustein für die Zukunftsfähigkeit Ihrer Immobilie. Richtig eingebunden, profitieren nicht nur Sie als Eigentümer:in, sondern auch Ihre Mieter:innen – durch faire Nebenkosten, transparente Abrechnung und günstigen Solarstrom vom eigenen Dach.

Häufige Fragen zur Abrechnung der Wärmepumpe