Wie wird bei Mieterstrom sauber zwischen PV-Strom und Reststrom abgerechnet?

Ein Mehrfamilienhaus mit Solaranlage auf dem Dach, zwölf Mietparteien im Haus – und ein Zählerschrank, der auf den ersten Blick keine Antwort liefert: Wie viel Strom kam gerade von der eigenen PV-Anlage, und wie viel aus dem öffentlichen Netz?

Physikalisch lässt sich das nicht beantworten. PV-Strom und Reststrom fließen im Gebäude über dieselbe Sammelschiene, ein Techniker am Kabel sieht nur eine Stromstärke, keine Herkunft. Die Abrechnung bei Mieterstrom braucht deshalb ein anderes Werkzeug: eine Rechnung, die aus den Zählerständen aller Beteiligten ableitet, welcher Anteil PV-Strom war und welcher aus dem Netz kam.

Genau diese Rechnung zeigen wir Ihnen in diesem Artikel Schritt für Schritt – mit der Formel, die Netzbetreiber tatsächlich einsetzen, einem Rechenbeispiel aus dem Alltag eines Mieterstromprojekts und der Antwort darauf, wie präzise dieses System am Jahresende wirklich ist.

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Warum lässt sich PV-Strom nicht einfach am Kabel erkennen?

Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten vor, auf dessen Dach eine PV-Anlage läuft. An einem sonnigen Nachmittag im Juni erzeugt die Anlage mehr Strom, als die Bewohner gerade verbrauchen. Ein Teil davon fließt direkt in die Wohnungen, der Rest geht ins öffentliche Netz – und trotzdem zeigt kein einziges Kabel im Haus an, welcher Stromfluss welcher Quelle zuzuordnen ist.

Der Grund liegt in der Gebäudetechnik: PV-Erzeugung, Wohnungsverbrauch und Netzbezug laufen über eine gemeinsame Sammelschiene zusammen. Physikalisch ist Strom Strom – es gibt keinen messbaren Unterschied zwischen einem Elektron aus der Solarzelle und einem aus dem Umspannwerk. Ein Zwei-Richtungszähler an der Übergabestelle zum Netz erfasst zwar, wie viel Strom insgesamt bezogen oder eingespeist wird, kann aber nicht sagen, wer im Haus wie viel davon verbraucht hat.

Die Abrechnung bei Mieterstrom muss diese Lücke rechnerisch schließen. Dafür braucht es ein Messkonzept, das alle Zählerstände im Haus – PV-Erzeugung, Reststrom-Bezug und die einzelnen Wohnungszähler – in einer festen Formel zusammenführt. Welche zwei Messkonzepte sich dafür etabliert haben, lesen Sie im Detailvergleich Physischer oder virtueller Summenzähler – so finden Sie das richtige Messkonzept; hier zeigen wir die Kurzversion.

Physischer vs. virtueller Summenzähler – der Unterschied in Kürze

Bei beiden Varianten läuft die Abrechnung im gleichen Takt: Die Messwerte kommen im 15-Minuten-Intervall, und die zugrunde liegende Rechenlogik ist identisch. Der Unterschied liegt allein darin, ob der Summenwert tatsächlich gemessen oder errechnet wird.

Beim physischen Summenzähler sitzt an der Sammelschiene ein zusätzliches, real verbautes Gerät, das den Gesamtwert direkt misst. Der virtuelle Summenzähler (vSZ) kommt ohne dieses zusätzliche Gerät aus: Der gleiche Wert wird stattdessen aus den ohnehin vorhandenen Unterzählern – PV-Zähler und allen Wohnungszählern – errechnet. Seit 2024 ist diese rechnerische Variante als gleichwertiges Messkonzept anerkannt, wie etwa Netzbetreiber Bayernwerk Netz in seinen Vorgaben zum Mieterstrommodell mit virtuellem Summenzähler bestätigt.

Der praktische Vorteil des vSZ liegt also nicht in einer anderen oder präziseren Logik, sondern darin, dass die zusätzliche Hardware entfällt. Wie genau sich aus den Unterzähler-Werten die Trennung zwischen PV-Strom und Reststrom ergibt, zeigt die Formel im nächsten Abschnitt – sie gilt so für beide Messkonzepte.

Nach welcher Formel wird zwischen PV-Strom und Reststrom unterschieden?

Die Abrechnung bei Mieterstrom folgt einer festen Formel für den Summenzähler – ob physisch gemessen oder virtuell errechnet, macht dabei keinen Unterschied:

Summenzähler (Z1) = PV-Bezug + alle Verbräuche − PV-Einspeisung

Diese Formel beschreibt den Reststrom, also den Anteil, der aus dem öffentlichen Netz kommt. Alle 15 Minuten werden die Zählerstände von PV-Anlage, Wohnungszählern und Netzübergabe erfasst und in diese Formel eingesetzt.

Was dabei konkret passiert, zeigt sich am besten an einem einzelnen Intervall. Angenommen, die PV-Anlage erzeugt in einem 15-Minuten-Zeitraum 8 Kilowattstunden, während die Wohnungen im Haus zusammen 3 Kilowattstunden verbrauchen. Dann fließen 3 Kilowattstunden direkt als PV-Strom in die Wohnungen, die restlichen 5 Kilowattstunden werden ins Netz eingespeist – der Reststrom-Bezug liegt für dieses Intervall bei null.

Steigt dagegen zeitgleich mit der PV-Erzeugung auch ein Wohnungszähler an, während die Anlage selbst wenig liefert – etwa früh morgens oder an einem bewölkten Tag –, wird dieser Verbrauch vollständig dem Reststrom zugeordnet. Die Zuordnung entscheidet sich also nicht pro Tag, sondern in jedem einzelnen 15-Minuten-Intervall neu. Genau das macht die Abrechnung bei Mieterstrom so präzise: Ein Mieter, der tagsüber viel PV-Strom nutzt und abends vor allem Netzstrom bezieht, zahlt am Ende auch nur für das, was er in welchem Intervall tatsächlich verbraucht hat.

Damit diese Werte überhaupt regelmäßig vorliegen, braucht es ein Gerät, das automatisch mit allen Zählern im Haus kommuniziert: das Smart-Meter-Gateway. Es liest die Zählerstände von PV-Anlage, Wohnungszählern und Netzübergabe im 15-Minuten-Takt aus und schickt sie gesichert an das Abrechnungssystem. Ohne dieses Gateway gäbe es schlicht keine Datengrundlage für die Formel – wie genau das technisch zusammenspielt, greifen wir weiter unten noch einmal vertieft auf.

→ Mehr zum Smart-Meter-Gateway hier.

Was passiert mit den Messwerten im Jahresverlauf?

Die 15-Minuten-Werte werden nicht laufend einzeln abgerechnet, sondern über das ganze Jahr gesammelt. Erst zu Beginn des Folgejahres exportiert das System alle Werte des vergangenen Jahres und ordnet sie den einzelnen Mietparteien sowie dem PV-Anteil zu.

Nehmen wir eine Mieterin, die übers Jahr verteilt 2.400 Kilowattstunden verbraucht hat. Aus den knapp 35.000 Einzelintervallen des Jahres ergibt sich beispielsweise, dass 950 Kilowattstunden davon direkt aus der PV-Anlage stammten und 1.450 Kilowattstunden aus dem Netz bezogen wurden – ein PV-Anteil von knapp 40 Prozent. Auf der Abrechnung erscheinen beide Anteile getrennt, mit jeweils eigenem Preis pro Kilowattstunde.

Diese untertägige statt rein jährliche Erfassung ist der eigentliche Grund, warum die Abrechnung bei Mieterstrom heute so genau sein kann: Sie bildet reale Verbrauchsmuster ab, statt grobe Jahrespauschalen zu schätzen. Wer prüfen möchte, ob sein Gebäude für ein solches Messkonzept geeignet ist, kann das direkt im persönlichen Gespräch mit Dach für Dach klären lassen.

Wer nicht bis zur Jahresabrechnung warten möchte, muss das auch nicht: Im Dach-für-Dach-Kundenportal sehen Sie die Werte im selben 15-Minuten-Takt live – wie viel PV-Strom gerade erzeugt wird und wie viel Reststrom aus dem Netz bezogen wird, in Echtzeit statt erst am Jahresende.

Welche Vorteile bringt die 15-Minuten-genaue Abrechnung für Vermieter und Mieter?

Für Mieter zahlt sich vor allem die Genauigkeit aus – unabhängig davon, ob der Summenzähler physisch oder virtuell umgesetzt ist. Wer tagsüber zu Hause ist und viel PV-Strom direkt verbraucht, profitiert stärker vom günstigeren Solarstrompreis als jemand, der nur abends zu Hause ist. Wie groß dieser Unterschied ausfallen kann, zeigen wir in Mieterstrom vs. Netzstrom: Warum Mieter bis zu 30 % Stromkosten sparen.

Für Vermieter bringt das Konzept vor allem Flexibilität im laufenden Betrieb: Zieht eine Mietpartei aus oder entscheidet sich nachträglich für oder gegen die Teilnahme am Mieterstrommodell, lässt sich das bei beiden Messkonzepten allein über den Verteilschlüssel im Abrechnungssystem anpassen – ohne Leitungsumbau oder Zählertausch.

Ob dabei der physische oder der virtuelle Summenzähler zum Einsatz kommt, ist eher eine Frage von Aufwand und laufenden Kosten als von Genauigkeit. Der physische Summenzähler kommt ohne Messstellenbetreiber (MSB) für die Unterzähler aus – die bleiben private Zähler ohne monatliche oder jährliche MSB-Gebühren, und Netzbetreiber können das Konzept meist schneller umsetzen. Dafür ist häufig ein zusätzlicher Wandlerzähler nötig.

Beim virtuellen Summenzähler entfällt genau dieser eine Zähler, dafür fallen für die MSB-geführten Unterzähler laufende Gebühren an, und der Ablauf ist in der Praxis oft komplizierter. Welches Modell sich für ein konkretes Gebäude eher lohnt, ist eine Einzelfallfrage – die wir im Detail in Physischer oder virtueller Summenzähler – so finden Sie das richtige Messkonzept aufarbeiten.

Ist das virtuelle Summenzähler-Modell rechtssicher?

Ja. Grundlage ist § 20 Abs. 1d Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), eingeführt 2024 mit dem sogenannten Smart-Meter-Gesetz (GNDEW) im Rahmen des Solarpakets I. Anlagenbetreiber haben seitdem einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ihr Netzbetreiber den virtuellen Summenzähler als Messkonzept akzeptiert, wie der Leitfaden des Bundesverbands Solarwirtschaft (BSW-Solar) zur gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung bestätigt.

Voraussetzung ist ein intelligentes Messsystem (iMSys) mit Smart-Meter-Gateway, das die 15-Minuten-Werte erfasst und überträgt – ohne dieses technische Fundament bleibt die rechtliche Grundlage graue Theorie. Wie die Abrechnung aus Verbrauchersicht bewertet wird, beschreibt auch die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein in ihrer Einordnung zur Mieterstrom-Abrechnung.

Was gehört technisch dazu, damit die Abrechnung funktioniert?

Damit aus den nackten Zählerständen am Ende eine korrekte Mieterstromabrechnung wird, müssen mehrere technische Bausteine ineinandergreifen. Den Anfang macht das intelligente Messsystem (iMSys) an jedem einzelnen Zähler – PV-Anlage, Wohnungszähler, Netzübergabe –, das die Werte im 15-Minuten-Takt erfasst.

Das Smart-Meter-Gateway bündelt diese Werte und überträgt sie verschlüsselt an den Messstellenbetreiber (MSB), der die Daten technisch verwaltet und für die weitere Verarbeitung freigibt. Von dort gehen die Werte an das Abrechnungssystem, das die Formeln aus dem vorherigen Abschnitt automatisiert auf jedes einzelne Intervall anwendet.

Praktisch heißt das für ein Gebäude mit vSZ: Ein Zählerstand von 14:00 Uhr verlässt die Wohnung, läuft über das Gateway zum MSB, wird dort validiert und landet Minuten später im Abrechnungssystem – ganz ohne manuelles Ablesen. Beim physischen Summenzähler entfällt dieser MSB-Schritt für die privaten Unterzähler, die zentrale Erfassung am Summenzähler läuft aber technisch ähnlich. Mehr zu den einzelnen Komponenten eines Mieterstromprojekts lesen Sie in Was gehört zu einem Mieterstromprojekt? Von PV-Anlage bis Smart Meter.

Fazit – Präzise Abrechnung als Basis für faire Mieterstrompreise

Ob physischer oder virtueller Summenzähler: Die Abrechnung bei Mieterstrom trennt PV-Strom und Reststrom nicht am Kabel, sondern rechnerisch – aus denselben 15-Minuten-Werten und derselben Formel. Genau diese Präzision sorgt dafür, dass jede Mietpartei nur für den Strom zahlt, den sie in welchem Intervall tatsächlich verbraucht hat. Welches der beiden Messkonzepte sich für Ihr Gebäude besser eignet, hängt von Kosten, Aufwand und den Gegebenheiten vor Ort ab – nicht von der Genauigkeit. Wenn Sie Ihr Gebäude auf ein Mieterstrommodell prüfen lassen möchten, sprechen Sie uns über unser Kontaktformular an.

FAQ – Häufige Fragen rund um Mieterstrom-Abrechnungen