Wissen & Aufklärung
Veröffentlichungsdatum:
14.11.2025
Autorin:
Camila Blajos Razuk
Lesezeit:
7 Minuten
Wissen & Aufklärung
Veröffentlichungsdatum:
14.11.2025
Autorin:
Camila Blajos Razuk
Lesezeit:
7 Minuten
Photovoltaik auf dem Dach, Strom direkt im Haus – und alles bleibt in einer Hand: Das ist die Idee der Kundenanlage. Sie bildet das technische und rechtliche Fundament dafür, dass Vermieter:innen ihre Mieter mit eigenem Solarstrom versorgen können, ohne selbst Energieversorger zu werden.
Kurz erklärt: Eine Kundenanlage ist ein geschlossenes Stromnetz innerhalb eines Grundstücks oder Gebäudekomplexes. Sie ermöglicht, dass erzeugter Strom (z. B. aus einer PV-Anlage) direkt an mehrere Parteien im Haus geliefert werden kann – ohne Netzentgelte, Umwege oder Bürokratie.
Im Mai 2025 sorgte das BGH-Urteil jedoch für erhebliche Unsicherheit: Der Begriff der Kundenanlage wurde enger ausgelegt, was besonders größere Mieterstrom- und Quartiersprojekte infrage stellte.
Doch nun gibt es Entwarnung und mehr Rechtssicherheit: Der Bundestag hat eine Übergangsregelung bis Ende 2028 beschlossen, die Bestands-Kundenanlagen vor einer sofortigen Regulierung schützt. Gleichzeitig arbeitet die Bundesregierung an einer klareren und praxistauglicheren gesetzlichen Definition, um Mieterstrom-Projekte langfristig abzusichern.
Warum das so relevant ist? Weil die Kundenanlage darüber entscheidet, ob Mieterstrom wirtschaftlich, rechtssicher und überhaupt möglich ist. Wer Solarstrom im Mehrparteienhaus anbieten möchte, kommt an diesem Konzept nicht vorbei.
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Der Begriff Kundenanlage ist im § 3 Nr. 24a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) definiert. Vereinfacht gesagt handelt es sich um ein lokales Stromnetz innerhalb eines Grundstücks, über das ein Betreiber mehrere Letztverbraucher (z. B. Mieter:innen) mit Strom versorgt – ohne dass dabei ein öffentliches Netz genutzt wird.
Energy Sharing eröffnet die Chance, Dachflächen wirtschaftlicher zu nutzen. Überschüssiger Solarstrom kann bilanziell an andere Teilnehmende weitergegeben werden, anstatt vollständig ins Netz eingespeist zu werden. Das erhöht den Eigenverbrauchsanteil und kann sich langfristig positiv auf die Rendite auswirken.
Darüber hinaus stärkt das Modell die Attraktivität von Immobilien. Wer Solarstrom lokal teilt, kann Mieter:innen oder Nachbarbetrieben günstigere Strompreise anbieten – ohne selbst zum klassischen Energieversorger zu werden.
Damit eine Anlage als Kundenanlage im Sinne des EnWG gilt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Diese Abgrenzung ist entscheidend, denn sie unterscheidet eine Kundenanlage von einem öffentlichen Stromnetz. Während ein Netzbetreiber nach dem EnWG zahlreiche Pflichten (Netzzugang, Regulierung, Entgelte) erfüllen muss, bleibt die Kundenanlage regulierungsarm – und ermöglicht so den wirtschaftlichen Betrieb von Mieterstrommodellen.
Ein typisches Beispiel für eine Kundenanlage im Mieterstrom: Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen, einer PV-Anlage auf dem Dach und einem Batteriespeicher im Keller. Der Vermieter betreibt die Anlage, verkauft den Solarstrom direkt an die Mieter:innen und nutzt den Überschuss für den Eigenbedarf oder die Einspeisung ins Netz. Da der Strom innerhalb des Gebäudes verteilt wird und kein Dritter Netzdienstleistungen anbietet, handelt es sich rechtlich um eine Kundenanlage.
Die Kundenanlage ist die juristische Grundlage dafür, dass Vermieter:innen oder Projektentwickler Strom direkt an Endverbraucher im Gebäude liefern dürfen – und zwar ohne Netzbetreiberstatus. Damit wird sie zum Bindeglied zwischen Eigenversorgung und Mieterstromförderung: Nur wer eine funktionierende Kundenanlage betreibt, kann rechtssicher Mieterstrom anbieten, die EEG-Förderung nutzen und lokale Energieverbräuche wirtschaftlich optimieren.
Ohne Kundenanlage kein Mieterstrom – so einfach lässt sich das sagen.
Denn sie ist das rechtliche und technische Fundament, auf dem jedes erfolgreiche Mieterstromprojekt aufbaut. Nur wenn Strom innerhalb des Gebäudes oder Grundstücks an die Mieter:innen geliefert wird, ohne durch das öffentliche Netz zu fließen, gilt die Versorgung als Mieterstrom im Sinne des EEG.
Die Kundenanlage schafft den Rahmen, damit Vermieter:innen Strom produzieren, verteilen und abrechnen können, ohne die komplexen Pflichten eines Energieversorgers übernehmen zu müssen.
Das ist entscheidend, denn:
So wird aus einer einfachen PV-Anlage ein Mini-Energienetz im Gebäude – mit allen Vorteilen der Eigenversorgung.
Ein Großteil der Wirtschaftlichkeit eines Mieterstromprojekts entsteht dadurch, dass Netzentgelte, Konzessionsabgaben und Umlagen entfallen oder reduziert werden. (Mehr dazu in diesem Artikel: )
Das ist nur durch die Struktur einer Kundenanlage möglich. Der lokal erzeugte Strom wird direkt an die Mieter:innen verkauft, die im Gegenzug günstigere Preise als beim klassischen Versorger erhalten.
Beispiel: Statt 32 Cent pro kWh vom Netz zahlt der Mieter 26–28 Cent für Mieterstrom aus der eigenen PV-Anlage – und der Vermieter erzielt trotzdem eine attraktive Marge.
Damit profitieren beide Seiten: Mieter:innen sparen, und Eigentümer:innen erwirtschaften zusätzliche Einnahmen aus der Stromlieferung.
Warum der Strompreis beim Mieterstrom günstiger ist und welche Kosten dabei entfallen, lesen Sie hier: Mieterstrom vs. Netzstrom: Warum Mieter bis zu 30 % Stromkosten sparen
Die Kundenanlage sorgt dafür, dass erneuerbare Energie direkt vor Ort genutzt wird – ohne Verluste durch Netzdurchleitung oder Umwandlung.
Das reduziert CO₂-Emissionen, entlastet die Stromnetze und macht Gebäude langfristig energieeffizienter und zukunftssicherer.
Gerade im urbanen Raum, wo Dachflächen knapp und Stromkosten hoch sind, ist der Mieterstrom über eine Kundenanlage ein zentraler Baustein der dezentralen Energiewende.
Damit eine Anlage rechtlich als Kundenanlage im Sinne des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) gilt, müssen bestimmte technische, organisatorische und rechtliche Kriterien erfüllt sein. Diese Rahmenbedingungen sind entscheidend, um Mieterstromprojekte rechtssicher und wirtschaftlich umzusetzen.
Eine Kundenanlage darf nicht Teil des öffentlichen Stromnetzes sein. Das bedeutet:
Beispiel:
Ein Mehrparteienhaus mit PV-Anlage und Speicher gilt als Kundenanlage, solange der gesamte erzeugte Strom nur innerhalb des Hauses verteilt wird. Wird jedoch ein Nachbargebäude über die Straße mitversorgt, endet der Geltungsbereich – es handelt sich dann nicht mehr um eine Kundenanlage, sondern um ein Netz.
Der Netzverknüpfungspunkt (NVP) ist die Schnittstelle zwischen der Kundenanlage und dem öffentlichen Stromnetz. Hier wird der erzeugte oder bezogene Strom gemessen, bilanziert und – falls Überschüsse entstehen – ins Netz eingespeist. Technisch ist das der Punkt, an dem das Netz des örtlichen Netzbetreibers endet und die Verantwortung auf den Betreiber der Kundenanlage übergeht.
Wichtig:
Damit ist der NVP die rechtlich und technisch entscheidende Grenze, die festlegt: Wo hört das öffentliche Netz auf, und wo beginnt die Kundenanlage?
Damit die Kundenanlage zulässig ist, braucht es einen einheitlichen Betreiber.
Dieser ist verantwortlich für:
In der Praxis übernimmt diese Rolle meist der Vermieter, Projektentwickler oder Mieterstromanbieter – also eine Person oder Gesellschaft, die das Gebäude betreibt und die Stromflüsse kontrolliert.
Wichtig: Laut § 3 Nr. 24a Buchstabe d EnWG muss der Betreiber sicherstellen, dass alle angeschlossenen Nutzer:innen gleichberechtigt behandelt werden. Niemand darf vom Strombezug ausgeschlossen oder benachteiligt werden.
Trotz vieler Vorteile ist nicht jede PV-Anlage automatisch eine Kundenanlage.
Folgende Grenzen gelten:
Mehrere Grundstücke = kein einheitliches Areal:
Wenn Gebäude auf getrennten Flurstücken stehen, können sie nicht über eine gemeinsame Kundenanlage versorgt werden.
Fremde Durchleitung = öffentliches Netz:
Sobald Strom über fremde Grundstücke oder öffentliche Straßen fließt, verliert das System den Kundenanlagenstatus.
Unklare Betreiberstruktur:
Wenn mehrere Parteien gemeinsam die Verantwortung tragen, kann die Anlage als „öffentliches Netz“ gelten – mit allen Pflichten (z. B. Netzzugang, Entgeltregulierung).
Fehlende Messkonzepte:
Ohne korrekte Zählerstruktur (z. B. Summenzähler, Erzeugungszähler, Unterzähler) ist keine rechtssichere Abrechnung möglich. Mehr dazu in unserem Artikel “Welche Stromzähler braucht Ihr Mieterstromprojekt? Die wichtigsten Zählertypen erklärt”
Am 13. Mai 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein wegweisendes Urteil zur Abgrenzung zwischen Kundenanlage und Verteilernetz gefällt. Das Urteil hat den Begriff der Kundenanlage deutlich geschärft und die Aufmerksamkeit auf ein zentrales Thema gelenkt: Entscheidend ist nicht allein die technische Struktur, sondern die Funktion der Anlage im praktischen Betrieb.
Wenn Strom über mehrere Grundstücke hinweg an Dritte geliefert wird, kann ein System künftig als reguliertes Verteilernetz eingestuft werden – mit umfangreichen Pflichten wie Netzzugang, Entgeltregulierung und behördlicher Aufsicht.
Für klassische Mieterstromprojekte bleibt jedoch alles beim Alten. Ein Mehrfamilienhaus mit PV-Anlage, Speicher und klar abgegrenzter lokaler Versorgung gilt weiterhin als rechtssichere Kundenanlage, solange die klassischen Kriterien erfüllt sind:
Kurz gesagt: Das Urteil bestätigt den rechtlichen Rahmen für klassische Mieterstromprojekte – und grenzt klar ab, wann eine Anlage zum regulierten Netz wird.
Die deutliche Einschränkung des Kundenanlagenbegriffs durch die Entscheidungen des EuGH (2024) und des BGH (2025) hat in der Branche für Sorge gesorgt, insbesondere bei größeren Quartierslösungen oder Bestandsprojekten.
Der Gesetzgeber hat nun reagiert: Mit einer Übergangsregelung im EnWG werden bestehende Kundenanlagen bis zum 31. Dezember 2028 vor regulatorischen Pflichten geschützt.
Diese Regelung wurde am 13. November 2025 im Bundestag bestätigt und u. a. von GdW und BSW-Solar begrüßt, da sie Betreiber:innen kurzfristig Planungssicherheit gibt, während parallel an einer klareren gesetzlichen Neudefinition der Kundenanlage gearbeitet wird.
Für Vermieter:innen und Projektentwickler bedeutet die aktuelle Rechtslage vor allem eines: Klassische Mieterstromprojekte können weiterhin ohne Einschränkungen realisiert werden.
Problematisch bleiben lediglich größere Strukturen – z. B. mehrere Gebäude auf getrennten Grundstücken oder Quartiere –, bei denen die Abgrenzung zum Verteilernetz genau geprüft werden sollte.
Bestandsanlagen profitieren von der neuen Übergangsregelung und haben bis Ende 2028 Zeit, ihre Struktur anzupassen, nachzuweisen oder zu vereinfachen.
Mehr dazu: BGH-Urteil vom 13. Mai 2025 – Was sich für Mieterstrom und Kundenanlage jetzt ändert
Wie sieht eine funktionierende Kundenanlage im Mieterstromprojekt konkret aus? Ein gutes Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus, in dem der erzeugte Solarstrom direkt an die Bewohner geliefert wird – ohne Umweg über das öffentliche Netz.
Auf dem Dach erzeugt eine Photovoltaikanlage sauberen Solarstrom.
Im Keller speichert ein Batteriesystem überschüssige Energie für den späteren Verbrauch.
Die Verteilung erfolgt über die interne Kundenanlage – das heißt, der Strom fließt ausschließlich im Gebäude zwischen Erzeuger, Speicher und den Wohnungen.
Der Ablauf im Überblick:
Das Ergebnis: Mieter:innen erhalten günstigeren Strom aus der eigenen Dachanlage, der Vermieter profitiert von stabilen Einnahmen und höherer Gebäudeattraktivität.
Ein Beispiel aus unserer eigenen Projektpraxis zeigt, wie reibungslos das funktioniert:
Im Jahr 2025 wurde in Schwarzenberg ein Dach-für-Dach-Mieterstromprojekt mit vier Wohneinheiten realisiert. Die PV-Anlage hat eine Leistung von 15,5 kWp, ergänzt durch einen 21 kWh-Speicher und eine Luftwärmepumpe zur Warmwasserbereitung.
Nach nur anderthalb Monaten lief die Anlage im Sommer komplett autark.
Die Messtechnik besteht aus einer Wandlermessung, Smart Metern, Unterzählern und einem Gateway, das alle Verbrauchs- und Erzeugungsdaten bündelt. Die Kundenanlage verbindet diese Komponenten zu einem klar abgegrenzten internen Netz – mit einem Netzverknüpfungspunkt, einem Betreiber und lokaler Stromverteilung.
„Ich wollte unabhängig werden – nicht nur finanziell, sondern auch energetisch“, erzählt der Vermieter. „Mit Dach für Dach habe ich eine Lösung gefunden, die sich rechnet und sich fast von selbst trägt.“ Hier geht’s zum Referenzartikel.
Die Kundenanlage ist die rechtliche Grundlage – doch erst das richtige Zusammenspiel aus Planung, Installation, Messkonzept und Betrieb macht daraus ein funktionierendes Mieterstromprojekt. Genau hier unterstützt Dach für Dach als erfahrener Umsetzungspartner: Wir koordinieren alle Schritte, begleiten Sie durch den Prozess und sorgen dafür, dass alles reibungslos zusammenläuft.
Wir übernehmen die Projektplanung, Abstimmung mit dem Solarteur-Partnern, die Auslegung des Mess- und Abrechnungskonzepts sowie die Kommunikation mit Netzbetreiber und Messstellenbetreiber. Sie behalten den Überblick – wir kümmern uns um Struktur, Zeitplan und Umsetzung.
Nach der Inbetriebnahme unterstützen wir bei der laufenden Verwaltung und Abrechnung des Mieterstroms. Unsere digitalen Tools sorgen dafür, dass Verbrauch, Erzeugung und Abrechnung transparent nachvollziehbar bleiben – für Vermieter:innen ebenso wie für Mieter:innen.
Hier erfahren Sie mehr über die konkreten Schritte mit uns: Mieterstrom ohne Aufwand – so einfach läuft’s mit Dach für Dach
Mehrparteienhaus drei mit zehn Wohneinheiten – ohne Kundenanlage kein Mieterstrom. Sie ist die rechtliche und technische Basis, damit Solarstrom direkt an Mieter:innen geliefert werden kann – ohne Umweg durchs öffentliche Netz, ohne zusätzlicher Bürokratie, ohne Netzentgelte.
Das BGH-Urteil vom Mai 2025 hat die Bedeutung dieser Struktur noch einmal bestätigt: Klassische Mieterstrommodelle bleiben erlaubt, sicher und wirtschaftlich – wenn sie als Kundenanlage nach EnWG betrieben werden.
Mit einer durchdachten Planung, klarer Betreiberstruktur und einem passenden Messkonzept schaffen Vermieter:innen die Grundlage für nachhaltige, rentable Gebäudeenergie – und leisten gleichzeitig einen sichtbaren Beitrag zur Energiewende.
Nein. Eine Kundenanlage muss nicht genehmigt, sondern nur angezeigt werden – gemäß § 5 EnWG bei der Bundesnetzagentur. Die Anzeige dient der Transparenz, nicht der Genehmigung. In der Regel übernimmt der Umsetzungspartner die Kommunikation mit dem Netzbetreiber und Messstellenbetreiber.
Mieter:innen sind nicht verpflichtet, Mieterstrom zu beziehen. Jede Wohnung behält ihren freien Lieferantenwahlrecht. Wer keinen Strom aus der Kundenanlage möchte, kann weiterhin Strom aus dem öffentlichen Netz beziehen – in der Praxis ist der Anteil der Mieterstromkund:innen aber sehr hoch, weil die Tarife meist günstiger als der Grundversorgerpreis sind.
Grundsätzlich nein, es sei denn, die Gebäude befinden sich auf demselben Grundstück und sind technisch direkt verbunden. Sobald Strom über öffentliche Wege oder mehrere Grundstücke hinweg geleitet wird, gilt das System nicht mehr als Kundenanlage, sondern als reguliertes Netz.
Für jede Kundenanlage sind mehrere Zählertypen erforderlich – darunter Erzeugungs-, Summen- und Unterzähler sowie ein Zweirichtungszähler am Netzverknüpfungspunkt. Diese bilden die Grundlage für eine transparente Abrechnung zwischen Erzeugung, Eigenverbrauch und Einspeisung.
Mehr dazu: Welche Stromzähler braucht Ihr Mieterstromprojekt? Die wichtigsten Zählertypen erklärt
Eine Kundenanlage ermöglicht die lokale Stromversorgung ohne Netzentgelte, mit höherem Eigenverbrauchsanteil und geringerer Abhängigkeit vom Marktpreis. Für Vermieter:innen bedeutet das neue Einnahmen und eine Wertsteigerung der Immobilie, für Mieter:innen günstigen, nachhaltigen Strom direkt vom Dach.
Berechnen Sie jetzt Ihre mögliche Rendite – und finden Sie heraus, wie viel Ihre Immobilie mit Mieterstrom wert sein kann.
Wir freuen uns über Ihre Fragen und Anregungen und melden uns
schnellstmöglich bei Ihnen!
